2014年上半年廣州樓市遇冷,蘿崗、番禺等地不斷涌現“購房打折”、“零首付”等促銷活動;下半年開局不利,中心城區樓市也不再淡定,連日來,南方日報記者走訪房價素來堅挺的珠江新城和越秀學位房發現,有珠江新城高端樓盤業主因搬離廣州急賣願降百萬,單價跌破3萬元;而曾經一方難求的越秀名校學位房也有業主提出降價四成出售。
  ■市場掃描
  掛中介無回音 業主降價賣樓
  珠江新城豪宅
  7月是傳統的房市銷售淡季,據陽光家緣數據顯示,6月30日—7月6日,廣州全市網簽均價15672元/平方米,比前一周16666元/平方米下降5.96%;新建商品住宅網簽1079套,環比減少17.19%;銷售面積12.94萬平方米,環比降幅22.78%。截至7月11日,7月樓市均價為17894元/平方米,跌至2013年7月的水平。
  成交價格方面,中心六區的高價盤除黃埔和越秀外,均出現不同程度的下滑。從交易量來看,增城、番禺、花都憑藉“以價換量”戰略仍然穩居主導地位,中心六區的活躍度遠不及郊區,各中介公司均表示中心城區成交量起碼下降兩成。
  南方日報記者走訪市場時,中裕地產有限公司的員工表示目前公司已停市,不再增加房源。而在樓盤跌幅榜中,荔灣區的荔港南灣、路勁雋瀧灣,海珠區海印明珠花園榜上有名。
  面對從郊區延伸至市中心的降價潮,準備到外地工作的梁女士近日通過朋友圈主動讓利自己在珠江新城睿峰大廈的物業,113.33平方米的精裝一手現樓出價380萬元,比市價低了將近100萬元。據瞭解,梁小姐之前掛出房子時,要價500餘萬元,但是一直無人問津。“中介公司把價格抬太高了,房子一直賣不出去。”急於搬離廣州的梁女士直言,如果還沒有人買,她350萬元也願意賣。據周邊中介介紹,目前珠江新城睿峰大廈的物業均價4.5萬元以上,梁女士的房子樓層、朝向、裝修保養都非常好,並不是他們忽悠梁女士放高價,而是這個房子確實市價500萬元以上。若一年前這個價格很快能轉手,只是現在行情不好,大家都在觀望。
  珠江新城在售新盤嘉裕公館(精裝修)現時均價4.5萬—5萬元,與6月相比每平米跌了1000元,購房九八折,但當記者試圖議價時,售樓小姐回應不會有下降空間。據該樓盤負責人介紹,雖然從5月開始這裡的價格有稍微下滑,但珠江新城的房價大趨勢仍在上漲。中原地產南國花園分行的營業經理葉先生表示,上半年珠江新城所謂的“跌價”,摻雜有“吹風”的因素:“一開始的吹風價抬得很高,實際開盤時把價格壓低,讓外界誤以為市區樓價也大幅度下降,但實際並不是這樣。”
  等半年沒人買 業主降價四成
  名校學位房
  學位房素來是廣州房價“抗跌寶地”,但南方日報記者近日走訪越秀和天河區學位房時,發現業主們也不那麼淡定了。
  據中原地產中介經理介紹,在5月份一套35平方米、帶有農林下路小學學位的32年樓齡學位房,單價4.29萬元。如今業主報出的單價不到3萬元。而同樣一個小區更好的樓層朝向,一套55平方米售價170萬元的房源,目前放出的單價為3.09萬元,降幅近四成。
  天河省級重點華陽小學周邊有十多個二手樓盤,這裡也是很多學生家長瞄準的高端學位房。中介們稱,如今很多業主能夠議價。比如一套僑怡苑90平方米的樓梯樓三房單位放盤價260萬元,業主說最低可賣245萬元。這套房從去年8月就放盤了,業主一直死咬260萬元,但是上個月業主主動提出降15萬元。遠東大廈一套109平方米的三房單位,開價340萬元,業主最近表示,如果有人誠心要買可以降價10萬元。
  7月15日下午,接連有中介聯繫上南方日報記者,聲稱業主急賣,如果誠心買可以再少十幾萬元。如果是一次性付款,能夠再便宜個幾萬元,“這種情況從來沒有過,絕對是大筍盤”。
  這種情況還蔓延到天河區東方片區的高端樓盤,那裡有天府路小學和廣州市113中學的重點學位,又靠近天河公園,一手樓盤熹園單價逾5萬元。但最近不少業主也大幅降價拋售學位房。在新世界東逸花園二期東北朝向一套90多平方米帶精裝修的房子,以前業主掛牌280餘萬元,但是一直無人問津,最後業主直降50萬元出手。
  □中介形勢
  中小中介炒人關門店 大中介轉做高傭一手
  南方日報記者連日走訪多間中介發現,雖然受到周邊區域降價潮影響,中心城區樓市大多比往日冷清,但整體樓價並未鬆動,只是有價無市。記者來到中原地產的市中心門店時正值下午最繁忙的營業時分,業務員擠滿了咨詢台,但店內卻未見顧客。中原地產的路先生坦言,許多原本打算在珠江新城置業的顧客都紛紛轉向郊區,城區生意大不如前。但他同時表示,隨著珠江新城配套設施日漸完善,只要“筍盤”一齣現仍能較快被消化,“從5月份開始,珠江新城二手樓銷量確實不及過去,部分二手業主議價幅度由2%—5%調整到5%—10%,但大部分業主寧願把房子租賃或者乾脆放著,也不願意這麼快降價賣。”在越秀、天河等一些名校周邊的中介,也很少有看樓客,中介門店門可羅雀,不少中介轉戰一手樓拿高傭。
  據多家中介公司透露的消息稱,廣州本地地產中介公司裕豐地產最近百餘人集體辭職,主要因為公司業務量大跌以及內部矛盾所致。在廣州金碧社區共有11家二手中介店,員工100人左右。但上月一下子走了三四十人,關閉了4家店。去年紅火時,中原地產一個門店幾乎每月都有三四十單(僅指二手買賣不含租賃),可今年截至7月,總共不過30來單。
  廣園東鳳凰城某中介公司本來有50多人,因為沒業績僅6月份一個月便有20多人辭職。該公司負責人稱,一手盤降價搶走了很多二手客,照這樣下去,估計不到國慶節,小的中介公司就得關門大吉了。現在這家公司為了留住中介人員,把提成提高到30%,而有的小中介公司甚至提到40%,但沒人買房,再高也沒用。
  據調查,目前很多中介轉做一手樓銷售。不少按揭公司也叫苦連連,比如大源按揭今年上半年的月均單數和去年下半年相比,下降約20%。億誠按揭、競宇按揭、良策按揭等公司近期的房貸業務量均下降了一至兩成。誠賽按揭和去年同期相比,業務量至少降一半。
  □業界聲音
  抗跌秘訣在租賃 樓價拐點看政策
  南方日報記者隨後採訪了滿堂紅市場部高級經理周峰,他同意供求關係是影響今年廣州樓市價格的主要因素,同時指出去年11月的“穗六條政策”對外地賣家的制約,以及購房者觀望心理導致的成交量縮減,也是今年樓市購買力削弱的重要原因。對於城郊有別的價格下降幅度,他表示,今年3月份開始的一手房價格跟風下調主要集中在郊區,而今年珠江新城地區均價3.5萬元以上,同比尚有5%—10%升幅。“珠江新城這個版塊比較特殊,它對應的消費群體以金領階層為主,這一類購買群體資金相對充裕,完全可以通過買賣手中的物業來周轉資金,價格變動對豪宅盤的影響,顯然不及對剛需房,特別是對首次置業的資金偏弱買家來得明顯。”他預計,中心城區版塊至少在未來2至3個月後才會有價格回落的趨勢。
  目前市中心出現的多個抗跌盤,都打著“臨近江景”、“地鐵上蓋”、“學位房”等口號,對此周峰認為,比起江景和配套設施,是否抗跌主要還是看該物業在租賃市場的表現,“珠江新城和天河北在租賃市場上表現都較為活躍,中小面積的單位在高端版塊里的租金尤其堅挺,相對於市裡的其他版塊要高幾個檔次,因此屬於抗跌性能較強的物業。”租賃屬於剛性需求,比起房價跌落,今年租賃市場的價格依然保持穩步上漲,在房價不穩定的情況下,許多持觀望態度的消費群體都會選擇租賃作為過渡方式來改善住房條件,這又刺激了租賃價格的進一步抬升。
  對於下半年的樓市走勢,周峰預測第三季度的成交量不會有太大起色,一手發展商和二手小業主會有繼續調整價格迎合市場的需要,由郊區蔓延至中心城區的降價依然是主要趨勢。“現在二三線城市已經陸續取消限購政策,但廣州市場屬於一線城市,目前政府還是以理性為主,暫時不會有太明顯的鬆動。如果政策不放鬆,年底依然難有回升。”中原地產南國花園分行的營業經理則認為,下半年珠江新城應該會“止跌回升”。據滿堂紅跑馬地分店的工作人員透露,等待珠江新城版塊價格下調再入市的房客,現在已經逐漸有出來活動的跡象。
  策劃:譚亦芳 採寫:南方日報記者 成希 實習生 陳婉玲  (原標題:中心城區二手房不再淡定)
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